Editorial - février 2020
Une baisse sensible – et attendue – de l’activité en 2019, en attendant de nouvelles règles du jeu en 2020 ?
Il y a un peu plus d’un an, 2018 s’achevait par des résultats positifs sur les marchés bretons en neuf, avec une progression des ventes à l’échelle régionale et près de 5800 réservations en promotion immobilière, mais des inquiétudes pour l’avenir sur les agglomérations moyennes en B2.
L’année 2019 se termine sur un constat attendu. Faute de décisions effectives sur la majeure partie du territoire, les volumes de réservations sont en baisse à l’échelle régionale, avec tout juste 4.800 réservations nettes en promotion immobilière. Rennes Métropole a fait mieux que résister, avec une légère progression des ventes, à près de 2.800 logements, porté notamment par l’investissement locatif qui représente 63% des ventes.
On retrouve ensuite sur le podium des principaux territoires l’agglomération vannetaise, qui malgré une impressionnante (mais attendue) baisse des ventes (-46% à moins de 500 réservations nettes), repasse devant l’agglomération malouine (-27% à moins de 400 réservations), sans doute pénalisée par la faiblesse des nouvelles opérations (-20% de mises en vente) et des valeurs de marché moyennes qui ont dépassé les 4.000 €/m² (hors stationnement) en 2019. Suivent ensuite dans l’ordre les agglomérations de Brest (-29%, à un peu plus de 260 ventes), Lorient (-44% à 189 ventes), Dinard (+136% avec plus de 150 ventes), et de manière plus anecdotique Quimper (-29% à moins de 50 ventes) et Saint Brieuc (-62% et près de 30 ventes seulement).
Le second élément remarquable de l’année 2019 concerne la baisse des mises en vente à l’échelle régionale (-19% à moins de 4700 logements, après trois années au-delà de 5500 logements mis en vente). Cette baisse n’est évidemment pas uniforme, les nouvelles opérations étant un plus nombreuses sur les communes classées en zone B1 (+4%) alors qu’elles s’effondrent sur les zones B2 (-48%), comme attendu après la perte de l’éligibilité Pinel, et dans l’attente d’un dispositif adapté et opérationnel (prévu pour le printemps 2020). Parmi les marchés les plus impactés, on retrouve les agglomérations de Vannes (-52%), Lorient (-73%), Quimper (-87%) ou Saint Brieuc (-75%).
Dernier fait majeur pour 2019, une hausse des prix de vente qui ne se tarit pas, la valeur moyenne atteignant à l’échelle régionale plus de 3.750 €/m² (en libre - hors stationnement), soit une hausse proche des 10% sur 12 mois. La concentration du marché sur les territoires tendus comme Rennes Métropole, Saint Malo ou Dinard n’est pas étrangère à cette progression, même si la tendance est généralisée : +11% sur Vannes (3690 €/m²), +2% à Lorient (3300 €/m²), +14% à Brest (3270 €/m²) ou +5% à Saint Malo (4030 €/m²).
Le marché du lot aménagé suit une tendance similaire, avec moins de 3.700 lots réservés sur l’année sur la région (-15%), auquel s’ajoute un effondrement des mises en vente de nouveaux programmes (moins de 2.200 lots sur l’année, soit un volume presque divisé par deux par rapport à l’année précédente). Du côté des lots vendus, la stabilité est de rigueur, avec des lots moyens commercialisés autour de 61.000 € pour 457 m² à l’échelle régionale. Peu de secteurs échappent au recul enregistré sur les ventes, à l’exception de Vannes (+15%), pourtant un des secteurs les plus chers de Bretagne, et Quimper (+2%).
L’année 2020 débute donc dans une dynamique plutôt contrastée, à l’exception du marché métropolitain de Rennes qui offre une résistance forte à ces évolutions. La mise en place d’un dispositif Pinel « adapté » au territoire breton, attendu pour les prochaines semaines, pourrait marquer (enfin) un redémarrage de l’activité sur la plupart des territoires, où les besoins en logements demeurent soutenus.
Stéphane Lavrilloux
Président d'OREAL
Réservations : nombre de logements vendus lors de la période (ventes nettes)
Mises en vente : nouveaux logements mis en commercialisation durant la période (nouveaux programmes)
Offre commerciale : logements disponibles à la vente à la fin de la période, quelque soit leur état (en plan, en chantier ou livré)