Un observatoire unique de l’immobilier neuf en Bretagne

L'édito

Un marché breton profondément affecté par la crise

Sur les trimestres passés, le marché de la promotion immobilière bretonne s’était plutôt un peu mieux comporté que la moyenne des marchés nationaux, avec des baisses de volumes enregistrées plus modestes. Avec les résultats du 3^ème trimestre 2023, ce constat est désormais à nuancer avec une baisse de -39% des réservations sur les trois derniers mois, ce qui porte à -35% la baisse depuis le début de l’année, comparativement aux neuf premiers mois de 2022.

Moins de 650 logements neufs ont été réservés entre juillet et septembre 2023, le volume le plus modeste depuis fin 2013. Sur les 12 derniers mois, le total des réservations n’atteint que 3650 logements réservés, contre 4680 à fin 2022 ou 6380 à fin 2021 pour mémoire.

Si l’agglomération lorientaise fait figure d’exception, après une année 2022 très médiocre, tout en demeurant dans des volumes modérés (+12% de réservations depuis le 1^er janvier 2023), l’ensemble des autres marchés bretons sont orientés à la baisse, de -45% sur Saint Malo Agglomération à -12% sur Vannes Agglomération, en passant par Brest métropole (-37%) et surtout Rennes Métropole (-39%).

Le premier segment concerné est encore celui des investisseurs particuliers, dont les volumes décroissent de trimestre en trimestre, sur la quasi-totalité de la région (-36% sur les 12 derniers mois, -40% sur le dernier trimestre). Les ventes en accession « libre » baissent sensiblement également (-28%), mais après un rebond post COVID significatif. Seules les ventes en accession « aidée », portées notamment par le Bail Réel Solidaire qui se démultiplie sur les différents territoires bretons, semblent résister jusqu’ici (-5% sur les 12 derniers mois), même si les tendances les plus récentes montrent des difficultés croissantes (-33% sur le dernier trimestre).

Les mises en vente de nouvelles opérations reculent également, mais dans des proportions moindres (-21% sur le dernier trimestre, ce qui porte à 5420 logements le volume régional de mises en vente sur les 12 derniers mois). D’où une croissance de l’offre commerciale qui se poursuit, à désormais plus de 6.100 logements à fin septembre sur la Bretagne (+27% par rapport à la situation à fin septembre 2022).

Si les prix de vente continuent de croitre, dans des rythmes ralentis (+4% sur un an, légèrement sous les 5.000 €/m² moyen, stationnement compris en collectif libre), l’évolution des prix à l’offre est désormais presque nulle (+1% au regard du 3^ème trimestre 2022), alors que cette dernière était fréquemment supérieure à 5% entre 2020 et 2022.

Les marchés de la promotion immobilière régionale enregistrent désormais des tendances similaires aux évolutions nationales (-33% depuis le début d’année pour les réservations), après avoir fait « mieux » durant les trimestres précédents. Au-delà de ces tendances, les volumes de logements réservés nous ramènent 10 ans en arrière, proche des volumes des années 2012-2013, très éloignés des besoins en logements sur les agglomérations bretonnes et des objectifs de construction portés par les collectivités de ces mêmes territoires. Près de 1.300 logements seulement pourraient être commercialisés en promotion sur le territoire de Rennes Métropole en 2023, moins de 500 sur l’agglomération vannetaise et moins de 300 sur les agglomérations de Brest, Saint Malo ou Lorient. De quoi augurer des tensions croissantes sur ces territoires dans les prochains mois, avec une absence de livraisons suffisantes au regard des besoins locaux, y compris pour les logements locatifs sociaux développés en mixité.